Come Terminare il Contratti di Locazione Consensualmente​

La cessazione consensuale di un contratto di locazione è l’accordo con cui locatore e conduttore decidono di chiudere prima della scadenza naturale il rapporto di affitto, fissandone insieme data, condizioni e conseguenze. Non si tratta di un recesso unilaterale né di una disdetta alla scadenza, ma di una vera e propria “risoluzione per mutuo consenso” ai sensi dell’articolo 1372 del codice civile. Il vantaggio rispetto ad altri strumenti è la flessibilità: le parti non devono invocare motivi particolari, non si applicano rigidi preavvisi legali, si possono regolare con precisione deposito cauzionale, canoni residui, conguagli e stato dell’immobile. In pratica, laddove c’è un accordo esplicito e scritto, si evitano diffide, contestazioni e contenziosi che fanno perdere tempo e denaro.

È utile distinguere la risoluzione consensuale dagli istituti vicini. Il recesso del conduttore per “gravi motivi”, previsto dall’art. 3, comma 6, della legge 431/1998 per le locazioni abitative, consente allo stesso di sciogliersi unilateralmente con preavviso minimo di sei mesi, ma richiede ragioni oggettive sopravvenute, da provare, e non elimina il tema dei danni o dei canoni nel periodo di preavviso. La disdetta del locatore alla prima scadenza, sempre nella 431/1998, è possibile solo per motivi tassativi. Nelle locazioni non abitative il recesso unilaterale segue regole diverse, ma anche qui il preavviso tipico è di almeno sei mesi e i margini di discussione restano. Con il consenso, invece, le parti concordano tempi più rapidi o più lenti e soluzioni su misura, superando rigidità e potenziali incertezze.

Quando conviene scegliere la via consensuale

L’accordo di risoluzione è particolarmente conveniente quando l’inquilino deve trasferirsi per lavoro o studio in tempi brevi e il locatore può rimettere presto a reddito l’immobile, magari con un canone più attuale; quando il conduttore vive una difficoltà economica e preferisce chiudere il rapporto evitando morosità; quando il proprietario intende avviare ristrutturazioni non rinviabili o vendere l’immobile libero; quando, pur senza conflitto, le parti riconoscono che le condizioni del contratto non sono più adeguate e non desiderano proseguire. È spesso la strada più sensata anche nel caso di lavori straordinari deliberati dal condominio che rendano complessa la permanenza, oppure all’emersione di esigenze familiari nuove (nascita, anziani da assistere) per cui entrambe le parti preferiscono rinegoziare la disponibilità dell’alloggio.

Anche nelle locazioni ad uso diverso, come uffici e negozi, il consenso permette di gestire con equilibrio il tema delle migliorie eseguite dal conduttore, la restituzione degli spazi, la rimozione degli allestimenti e l’eventuale indennità concordata, senza arrivare a sfratti o cause per inadempimento.

Come impostare l’accordo – Contenuti indispensabili e forma

L’accordo dii risoluzione consensuale va sempre messo per scritto, con data certa e sottoscrizione delle stesse persone che hanno firmato il contratto (o dei loro aventi causa/delegati). La forma più pratica è una scrittura privata, spesso chiamata “accordo di risoluzione anticipata” o “verbale di riconsegna e risoluzione”. I contenuti essenziali sono pochi ma importanti. Si indicano gli estremi di contratto (data, registrazione, parti, immobile), si conviene la data di cessazione e la contestuale riconsegna delle chiavi, si dichiara che alla data fissata il conduttore rilascia l’immobile libero da persone e cose, si danno le letture dei contatori e si prevede chi chiude o voltura le utenze, si specifica lo stato dell’immobile con eventuale richiamo a un verbale di consegna, si regolano i saldi economici: canoni maturati fino alla cessazione, oneri condominiali fino alla data, restituzione del deposito cauzionale con indicazione di eventuali trattenute concordate per danni documentati o conguagli, eventuale indennità in favore del locatore a fronte del recesso senza preavviso o, viceversa, eventuali rinunce del locatore a pretese future. Chiarezza e precisione in questa pagina evitano discussioni dopo.

Non è necessario allegare foto, ma un verbale di riconsegna con fotografie digitali allegate mette al riparo da contestazioni sullo stato. Se il contratto era stato stipulato da comproprietari, firmino tutti; se il conduttore è una società, firmi il legale rappresentante. Le firme possono essere autografe o digitali qualificate; l’accordo non va autenticato da notaio. La data certa è garantita dalla registrazione fiscale della risoluzione o, se gestisci per PEC, anche dai riferimenti di invio.

La registrazione fiscale della risoluzione: dove, quando e quanto

In Italia, la risoluzione anticipata di una locazione va comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di cessazione. La comunicazione si effettua con il modello RLI, presentato telematicamente dal locatore (o dal delegato/intermediario abilitato) oppure, nei casi ammessi, allo sportello. Con la risoluzione si versa l’imposta di registro in misura fissa, attualmente pari a 67 euro, mediante addebito contestuale se la pratica è telematica, oppure tramite F24 ELIDE usando il codice tributo 1503 se si registra allo sportello. Il pagamento è dovuto in solido da locatore e conduttore, ma le parti possono ripartirlo contrattualmente; nella prassi paga il locatore e conguaglia con il conduttore in sede di accordo. Se il contratto era in cedolare secca, non è dovuta imposta di registro né bollo, ma la comunicazione della risoluzione tramite RLI resta obbligatoria per aggiornare i registri fiscali.

Qualora l’imposta annuale per un’annualità successiva fosse già stata versata e il contratto si chiuda prima, è possibile chiedere rimborso per il periodo non goduto con istanza all’Agenzia entro il termine di prescrizione; la documentazione utile comprende ricevuta del versamento e copia della risoluzione registrata. La registrazione della risoluzione non richiede marca da bollo sulla scrittura privata di accordo, perché l’oggetto della registrazione è l’evento di cessazione.

Effetti economici e fiscali per locatore e conduttore

La risoluzione anticipata interrompe maturazione di canoni e oneri dal giorno concordato. Per il locatore, il reddito fondiario o la cedolare secca si calcolano sui canoni effettivamente percepiti fino alla data di cessazione, proporzionando il periodo nell’anno d’imposta. In regime ordinario, l’imposta di registro annuale si ferma; se erano stati versati più anni in anticipo, si chiede rimborso del non goduto. Per il conduttore le spese condominiali vive restano a suo carico fino al giorno del rilascio; eventuali conguagli successivi vanno regolati secondo gli accordi inseriti nell’atto, stante la solidarietà legale tra venditore e acquirente nei soli casi di trasferimento di proprietà.

Il deposito cauzionale va restituito al termine, maggiorato degli interessi legali maturati anno per anno se si tratta di locazione abitativa, salvo che sia pattuito diversamente e salvo trattenute motivate per danni eccedenti l’uso normale o per canoni non pagati. È buona prassi indicare nell’accordo l’importo da restituire e il termine di pagamento, oltre alla modalità (bonifico, assegno). In caso di morosità pregressa, l’accordo può prevedere la compensazione totale o parziale della cauzione, ma la legittimità dipende dal riconoscimento scritto del conduttore e dalla documentazione dei danni.

Verbale di riconsegna e stato dell’immobile: come evitare contenziosi

Il momento della consegna delle chiavi è il più delicato. Stilare un verbale puntuale aiuta entrambi. Oltre alle letture dei contatori, si annota la presenza o meno di danni oltre l’usura normale (fori, rotture, macchie, elettrodomestici non funzionanti), la presenza di arredi secondo inventario, la pulizia finale. La legge non impone una tinteggiatura se non pattuita e in assenza di macchie evidenti; pretendere rinfreschi “a prescindere” porta a conflitti. Il concetto guida è la differenza tra normale deterioramento dovuto all’uso, fisiologico nel tempo, e danno specifico attribuibile a incuria o abuso: il primo non giustifica trattenute, il secondo sì. Allegare fotografie datate e scattate al momento riduce spazi di ambiguità.

In caso di lavori che il conduttore abbia eseguito, il principio generale è il ripristino salvo diverso accordo: le migliorie restano in capo alla proprietà ma non danno diritto a indennità, a meno che non vi sia stato consenso del locatore con previsione di rimborso. Inserire nel verbale una riga che attesti il ripristino o l’accettazione dello stato attuale risolve molti casi.

Utenze, TARI e comunicazioni collaterali da non dimenticare

La chiusura consensuale non si esaurisce nell’accordo e nella registrazione. Occorre governare il “contorno” amministrativo. Il conduttore provvede alla voltura o chiusura delle utenze di luce, gas e acqua con letture di fine rapporto condivise e riportate nel verbale; il locatore, se intende riprendere la fornitura a proprio nome, lo pianifica per evitare periodi senza servizio. La TARI, tassa rifiuti, va cessata o variata comunicando al Comune la data di rilascio; in molti Comuni la mancata comunicazione comporta addebiti anche dopo la riconsegna. All’amministratore di condominio si trasmette copia della risoluzione e del verbale per aggiornare l’anagrafica condominiale, ripartire correttamente le spese e, se il locatore cambia residenza per l’immobile, aggiornare i registri. Se l’inquilino aveva stabilito la residenza nell’immobile, provvede al cambio presso l’Anagrafe; in caso di contratto a canone concordato, la cessazione può avere impatti su eventuali agevolazioni locali, da verificare.

Accordi speciali: indennità, penali e rinegoziazioni

La libertà negoziale consente di prevedere pattuizioni particolari. Talvolta il locatore chiede un’indennità a fronte della chiusura senza preavviso; è una somma di natura risarcitoria/concordata che non ha base automatica in legge ma può essere inserita se entrambe le parti la ritengono equa, ad esempio perché il locatore deve rinunciare a canoni garantiti per alcuni mesi o perché era stata pattuita una durata essenziale per esigenze specifiche. In altri casi, la parte interessata a uscire anticipatamente offre di individuare un nuovo conduttore affidabile che subentri a parità di condizioni, evitando periodi di vacanza per il locatore; la soluzione è una cessione del contratto o un nuovo contratto, comunque preceduta dalla risoluzione consensuale del precedente. In contesti particolari come locazioni per studenti o transitorie, si può concordare che l’uscita anticipata avvenga alla fine della sessione di esami o al termine del periodo transitorio, con una “finestra” di liberazione stabilita.

Qualunque pattuizione aggiuntiva va scritta chiaramente: termini di pagamento, modalità, effetti in caso d’inadempimento. Le penali devono essere proporzionate e non vessatorie per evitare impugnazioni; la buona fede contrattuale resta il criterio guida.

Differenze tra abitativo e commerciale e profili particolari

Nelle locazioni ad uso abitativo l’accordo di risoluzione è relativamente lineare: la legge 431/1998 e i contratti-tipo forniscono un quadro stabile. Nelle locazioni commerciali (uso diverso), disciplinate dalla legge 392/1978, entrano in gioco il tema della “durata minima” 6+6, i diritti di prelazione e indennità di avviamento in caso di disdetta del locatore, i lavori e le migliorie. Anche qui la risoluzione consensuale è possibile e utile, ma conviene considerare con maggiore attenzione le pattuizioni su arredi fissi, impianti, opere, e su eventuali rimborsi delle spese per lavori non ammortizzati. Sul piano fiscale, la comunicazione all’Agenzia delle Entrate segue le stesse regole (RLI e imposta fissa, o esenzione se cedolare secca non applicabile ai commerciali, salvo contratti particolari), ma è bene coordinarsi con il proprio consulente per gli effetti contabili di fine rapporto.

Cosa accade se una parte cambia idea all’ultimo

La risoluzione consensuale è un contratto: fino a quando non è sottoscritto da entrambi, non vincola. Se una parte cambia idea prima di firmare, l’altra può insistere per la via ordinaria (recesso con preavviso, disdetta alla scadenza, oppure, in caso di inadempimento, sfratto). Se l’accordo è già firmato e registrato, il ripensamento non produce effetti unilaterali: occorrerebbe un nuovo accordo per tornare indietro, il che accade raramente. I problemi più comuni insorgono se il conduttore tardasse a riconsegnare le chiavi rispetto alla data pattuita: in quel caso, l’accordo può prevedere un’indennità giornaliera per occupazione senza titolo che scatta automaticamente, oltre al risarcimento di eventuali danni. Prevederlo a monte è la migliore tutela.

Esempio operativo di percorso dalla decisione alla chiusura

In pratica, quando le parti hanno deciso di chiudere, si fissano data e condizioni, si scambiano bozze per iscritto, si programmano sopralluogo finale e firma nello stesso giorno del rilascio. Si redige e firma la scrittura di risoluzione e il verbale di riconsegna, si consegnano le chiavi, si fanno le foto e si scambiano coordinate per saldo cauzione. Entro pochi giorni il locatore o il suo delegato registra la risoluzione con RLI e versa l’imposta, inoltra copia dell’attestazione al conduttore e all’amministratore di condominio. Il conduttore svolge volture o cessazioni delle utenze, comunica al Comune la cessazione TARI e, se del caso, il cambio di residenza. Se l’accordo prevede una trattenuta cauzionale per piccole riparazioni, il locatore produce fatture o ricevute entro il termine concordato e versa il residuo con interessi legali. Tutto questo si può chiudere senza frizioni quando i passaggi sono stati discussi con chiarezza in anticipo.

Errori da evitare che complicano una chiusura altrimenti semplice

Gli inciampi tipici sono sempre gli stessi. Non fissare per tempo la data di rilascio e trovarsi a pochi giorni con molte incombenze irrisolte. Dimenticare i 30 giorni per la registrazione della risoluzione e doversi poi confrontare con sanzioni. Trattenere tutto il deposito cauzionale senza giustificazioni o senza documentare danni effettivi, alimentando contenziosi. Non fare letture dei contatori e trovarsi bollette in conguaglio che nessuno vuole pagare. Non comunicare all’amministratore di condominio la chiusura, con ripartizioni errate delle spese. Affidarsi a scambi orali senza un testo scritto, confidando in “ci penseremo”: la memoria è corta e i rapporti, anche i migliori, si incrinano sul denaro. Preparare e rispettare un semplice cronoprogramma evita quasi tutto questo.